山东省济南市中级人民法院

 

民     事     判     决     书

 

                                   （2016）鲁01民终669号

 

上诉人（原审被告）某房地产开发公司，住所地济南市解放路。

法定代表人王某，总经理。

委托代理人岳东、高欣，均系山东泉沣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郭某，住济南市历下区。

委托代理人李忠高、吉仁同，均系山东瀚高律师事务所律师。

上诉人济南某房地产开发公司（以下简称某房产公司）因与被上诉人郭某商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认定，2011年5月11日，郭某与某房产公司签订商品房买卖合同，双方约定：郭某购买某房产公司开发的现代逸城11号楼1单元202室及1-102地下室，总房款1530553.17元。郭某依约支付上述购房款，某房产公司于2012年8月23日交付涉案房屋。

合同第十五条约定，在商品房交付使用后360个工作日内，出卖人应将办理产权所提供的材料报产权登记机关，并具备办理产权的条件。如出卖人未能及时将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

涉案房屋于2014年7月10日取得初始登记。

因同楼业主徐某涉被执行案件，济南市槐荫区人民法院于2011年11月将现代逸城11号楼2单元201室房屋及地下室进行预查封。济南市槐荫区人民法院于2014年1月27日解除该房屋地下室的查封后，某房产公司发现济南市公安局于2013年1月22日对该房屋进行轮候查封。后经协商，济南市公安局才于2014年5月20日解除该地下室的查封。由于上述机关的查封行为，整栋楼无法进行数据挂接（数据入库），无法办理办证资料的备案登记，某房产公司不应该承担责任。

原审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。涉案合同第十五条约定，在商品房交付使用后360个工作日内，出卖人应将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件。如因出卖人的责任，未能及时将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件的，双方同意按下列约定处理：2、买受人退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。某房产公司于2012年8月23日对郭某进行房屋交接，根据上述合同的约定，具备办理产权条件的时间应计算至2014年1月30日，某房产公司于2014年7月10日取得涉案房屋初始登记显然超过了这一时间界限，某房产公司应依约承担违约责任。关于某房产公司抗辩系因有关法院、公安机关查封导致无法进行数据挂接，进而导致无法进行初始登记，不是其自身原因所致，原审法院认为，商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性原则，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所以，某房地产公司即便确因有关法院、公安机关查封导致拖延办理涉案房屋初始登记，也应向郭某承担违约责任，对其该等抗辩理由不予采信。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条、121条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决：被告济南鲍德房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郭某某逾期办理房屋所有权证书违约金15305.03元。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由被告某房地产公司承担。

上诉人某房地产公司不服原审判决书上诉称：因法院、公安机关对涉案房屋所在楼栋个别房屋预查封，致使整栋楼的房屋无法办理数据挂接，无法完成办证资料的备案登记。因此被上诉人未取得产权登记不是上诉人的原因，上诉人不应承担违约责任。请求二审法院依法改判。

被上诉人郭某某辩称：上诉人未在约定期间完成登记资料的备案，致使被上诉人无法办理房屋分户登记，上诉人应支付违约金。根据合同法规定，因第三方原因造成违约的，应向守约方承担违约责任。上诉人与法院、公安机关的纠纷另案处理，与被上诉人无关。请求维持原判。

经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。

另，某房地产公司认可该房屋在2013年11月12日完成综合验收相关事项，在合同约定的完成办证资料备案日期2014年1月30日之前。

本院认为：根据合同约定，某房地产公司应在2014年1月30日之前完成办证资料备案。某房地产公司在2013年11月12日已经取得涉案项目《综合验收备案证明》，具备了办理房屋初始登记的条件。某房地产公司据此主张由于法院、公安机关查封该栋楼其他业主购买的房屋，致使无法办理整栋楼相关数据挂接，导致无法办理房屋初始登记，其自身无过错，不应支付郭某逾期办证违约金。本案系由于其他业主购买的房屋被法院、公安机关查封，导致产权登记机关不予办理整栋楼相关数据变更，影响办理房屋初始登记引起的纠纷。在约定期间内，某房地产公司未在约定期间完成房屋初始登记，无法办理房产分户登记，违背了合同约定。虽然某房地产公司对此并无过错，但依据《中华人民共和国合同法》第121条规定，某房地产公司应该向郭某承担违约责任。其与第三人的纠纷，应另案解决。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果应予以维持。上诉人某房地产公司上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费各180元，由上诉人某房地产开发公司负担。

本判决为终身判决。

                               

                                     审  判  长       王德强

                                     审  判  员       施   红

                                     代理审判员       唐鸣亮

                                     二O一六年三月十五日

                                     书  记  员       朱   茜